Penilaian Property

Penilaian Property | Dalam sebuah kegiatan penilaian properti, apa saja yang dinilai? Yang dinilai sebenarnya adalah "real properti". Yaitu hak yang sah yang melandasi penguasaan atas tanah atau tanah dengan semua hak turunan lain yang melekat baik di atas tanah maupun di bawah tanah. Konstruksi fisik yang ada di atas atau di bawah tanah disebut real estat. 

Dalam SPI (Standar Penilaian Indonesia) terbaru (SPI 2014) real properti diartikan sebagai hak milik, itu adalah keliru. Dalam hukum positif Indonesia hak atas tanah itu ada pada negara, kemudian diturunkan kepada masyarakat hukum adat dan baru kepada individu. 

Hak atas tanah juga tidak bersifat absolut hanya terbatas pada kebutuhan yang normal. Misal pemegang hak milik atas tanah tidak otomatis berhak atas kandungan mineral dibawahnya melainkan hak atas mineral itu tetap berada pada negara sehingga perlu izin apabila bermaksud melakukan eksplorasi mineral. Sistem hukum itu berbeda dengan di negara barat yang lebih bersifat absolut.

image from pixabay

Dalam penilaian property maka nilai yang dirujuk selalu nilai pasar, yaitu nilai yang terbentuk dari kekuatan demand dan supply di pasar bebas, tanpa adanya intervensi dari siapapun dalam kondisi pasar yang normal (bukan di tengah resesi ataupun pasar yang booming). 

Dengan diakomodasikannya IAS 98 maka konsep nilai wajar sebagai pengganti dari nilai perolehan juga digunakan dalam dunia penilaian. Tetapi nilai wajar ini tidak selalu identik dengan nilai pasar. Pelaksanaan penilaian juga harus mengakomodasikan jenis property yang dinilai. Propperty yang menghasilkan income harus dinilai dengan pendekatan pendapatan, namun pendekatan yang mana? Apakah pendekatapan pendapatan dalam penilaian properti atau penilaian bisnis? Nah inilah yang menarik. 

Dalam penilaian properti maka yang dinilai adalah real property, yaitu hak yang sah yang melandasi penguasaan fisik atas tanah tersebut dan semua yang melekat di atas dan dibawah tanah tersebut baik bangunan maupun pohon ataupun konstruksi lain namun tidak termasuk tambang atau mineral yang ada didalam tanah dan udara di atasnya.

Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2014 yang mengacu kepada standar internasional (International Valuation Standard/IVS) dalam PPPI 15, Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus menjawab pertanyaan tersebut. Properti dengan Bisnis Khusus (PBK)-Trade Related Property (TRP) adalah properti individual seperti hotel, restoran, Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU), yang dapat berpindah kepemilikannya dalam keadaan beroperasi. 

Properti ini mencakup tidak hanya tanah dan bangunan tetapi juga perabotan dan perlengkapan serta komponen bisnis yang dibentuk oleh aset tak berwujud, termasuk goodwill yang dapat dialihkan. PPPI 15 ini memberikan panduan penilaian PBK sebagai properti yang beroperasi dan alokasi nilai dari PBK ke dalam komponen utamanya. Jadi dalam menilai PBK tersebut tehnologi yang digunakan harus penilaian bisnis, bukan penilaian properti kecuali untuk jenis income producing property yang bukan PBK.

Demikian artikel singkat tentang penilaian property, semoga bermanfaat.

Salam

*dari berbagai sumber